تسجيل التصرفات العقارية في السجل العقاري

يعتبر القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية من أهم القطاعات الإستثمارية، كما أن للملكية العقارية أهميتها في المملكة من الناحيتين الإقتصادية والإجتماعية، فالملكية العقارية تعد حجر أساس لأى مشروع يقام في المملكة سواء تجارى أو صناعي، لذلك حرصت المملكة العربية السعودية على وضع مبادئ تقوم على حماية وتنظيم القطاع العقاري والثروة العقارية وإرساء الأمن والإستقرار وحفظ النمو الإقتصادي للمملكة، فأصدرت نظامها الجديد بشأن التسجيل العيني للعقار بتاريخ 19/9/1443هـ، والذى ينظم الملكية العقارية من ناحية تسجيلها وتسجيل التصرفات العقارية التي تقع عليها.

كما أن تسجيل التصرفات العقارية في السجل العيني للعقار يضمن ويحمى ويحفظ الملكية ويُثبت أرجل المتعاملين في القطاع العقاري من حيث الوقوف على صحة بيانات العقار المتعامل عليه، وفى هذا المقال سوف يتم مناقشة أهم النقاط المتعلقة بتسجيل التصرفات العقارية في السجل العقاري وهي على النحو التالي: –

1. تعريف التصرفات العقارية وفق نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد.
2. أنواع التصرفات العقارية التي يجب تسجيلها في السجل العيني للعقار السعودي.
3. إجراءات تقديم طلبات تسجيل التصرفات العقارية في السجل العيني للعقار.
4. الأثار المترتبة على رفض طلب تسجيل التصرفات العقارية في السجل العيني للعقار.
5. ضرورة إثبات أي تغيرات تطرأ على العقارات المسجلة في السجل العيني للعقار.

أولاً: تعريف التصرفات العقارية وفق نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد

التصرفات العقارية في السعودية وفقاً للمادة الثالثة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد هي جميع التصرفات اللاحقة للتسجيل العيني الأول للعقار، والتي من شأنها إنشاء أي من الحقوق العينية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله، أو تعديل بيانات العقار، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك، ولا تكون تلك الحقوق نافذة ومنتجة لآثارها القضائية والإدارية إلا بهذا التسجيل.

ثانياً: أنواع التصرفات العقارية التي يجب تسجيلها في السجل العيني للعقار السعودي.

بينت المادة الثالثة عشرة من نظام التسجيل العيني للعقار أنه يجب تسجيل القسمة العقارية والوصية والرهن والوقف والإرث والمنح ونحوها في السجل العقاري، وأوضحت المادة الرابعة عشر من نظام التسجيل العيني للعقار السعودي الجديد ضرورة التأشير في السجل العقاري على جميع عقود الإيجار وأيضاً الإلتزامات الموثقة نظاماً والتي ترد على منفعة العقار شريطة أن تكون مدتها عشرة سنوات فأكثر حتى تكون نافذة ومنتجه لأثارها سواء القضائية أو الإدارية، ومن ناحية أخرى حال وجود دعاوى تتعلق بحق عيني عقاري أو بأي تصرف من التصرفات الواجب تسجيلها في السجل العقاري فيجب التأشير بها في السجل العقاري حال تضمنت الدعوى إجراء تغيير في بيانات السجل، ومن جانب أخر حتى يتم سماع الدعوى من خلال تقديم ما يفيد التأشير بمضمونها في السجل، ويحق لكل ذي مصلحة أن يقدم طلباً إلى المحكمة المختصة بصفة مستعجلة لمحو هذا التأشير، وتأمر المحكمة بمحوه متى تبين لها أن الدعوى التي تم التأشير بها كيدية، وذلك وفقاً للمادة السادسة عشرة من نظام السجل العيني للعقار.

وفي حال وجود رغبة في أخذ العقار بالشفعة فيتعين التأشير بالإعلان بالأخذ بالشفعة في السجل العقاري وفقاً لنص المادة الثامنة عشرة من النظام، بحيث يترتب على التأشير بالإعلان وجود حق للشفيع إذا تقرر بحكم نهائي حجة على من ترتبت لهم حقوق أو أثبت لمصلحتهم بيانات في السجل العقاري، متى تم تسجيل الحكم خلال تسعين يوماً من التاريخ الذي أصبح فيه الحكم نهائي.

وقد بينت المادة السابعة والعشرون أن لصاحب حق الإنتفاع على العقار تسجيل التصرف فيه في السجل العقاري دون إذن مالك العقار ما لم يُتفق على غير ذلك، وأوضحت المادة الثامنة والعشرون أن يكون لكل وحدة عقارية مفرزة واقعة في عقار مشترك صك تسجيل ملكية خاص بها، ويجب تسجيل وثائق الملكية المشتركة في السجل العقاري.

هذا ويحق للمتضرر من تسجيل التصرفات العقارية التقدم للمحكمة المختصة بطلب التعويض من المتسبب فيه، وذلك وفقاً للمادة السادسة والعشرون من نظام السجل العيني للعقار.

ثالثاً: إجراءات تقديم طلبات تسجيل التصرفات العقارية في السجل العيني للعقار

بينت المادة عشرون من نظام التسجيل العيني للعقار الخطوات الواجب اتباعها للتمكن من التسجيل أو التأشير في السجل العقاري، بحيث يتم تقديم طلب للجهة المختصة بالرغبة في التسجيل أو التأشير مع ضرورة إرفاق المستندات التي تؤيد الطلب المقدم، ومن ناحية أخرى تقوم الجهة المختصة بتدوين الطلب وفق تاريخ تقديمه وساعته، كما نوهت ذات المادة على ضرورة تقديم المستندات المؤيدة لموضوع الطلب خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب وإلا اعتبر كأن لم يكن، كما أوجبت بحث طلبات التسجيل أو التأشير التي يتم تقديمها بخصوص ذات العقار وفق أسبقية تسجيل الطلب.

رابعاً: الأثار المترتبة على رفض طلب تسجيل التصرفات العقارية في السجل العيني للعقار

أشارت المادة الحادية والعشرين من نظام التسجيل العيني للعقار إلى الإجراءات المتبعة حال تم رفض طلب تسجيل التصرفات العقارية أو التأشير بها في السجل العقاري أو حتى عند سقوط أسبقية الطلب المقدم سواء بالتسجيل أو التأشير أو عند وقف الإجراءات المتعلقة بالتسجيل أو التأشير، بحيث يحق لصاحب الشأن أن يقوم بالتظلم أمام الجهة المختصة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبلاغه بالرفض أو السقوط أو الوقف، وعلى أثر تقديم التظلم يتم البت فيه خلال ثلاثين يوماً أخرى من تاريخ تقديمه، كما أنه في حال قبول التظلم فإن الجهة المختصة تأمر بالتسجيل أو التأشير، أما في حال رفض التظلم المقدم لها أو عدم إتخاذ أي قرار بشأنه فيحق لصاحب التظلم المرفوض التظلم من رفضه أمام المحكمة المختصة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبلاغه برفض تظلمه أو من تاريخ إنتهاء المدة المحددة لإتخاذ قرار بشأنه دون إتخاذه، كما أنه أيضاً يترتب على تقديم التظلم وقف أي طلبات لاحقة لحين الفصل في التظلم.

خامساً: ضرورة إثبات أي تغيرات تطرأ على العقارات المسجلة في السجل العيني للعقار

المادة الرابعة والعشرون من نظام التسجيل العيني للعقار الجديد تضمنت إلتزام على عاتق مالك العقار من ناحية ضرورة إبلاغ الجهة المختصة بأي تغيير يطرأ على وصف العقار بسبب إنشاء أي مباني أو إضافتها أو تعديلها أو إزالتها، بحيث يجب أن يتم الإبلاغ عن التغييرات خلال تسعين يوماً من تاريخ حدوثه، كما أن إلتزام المالك بالإبلاغ عن التغييرات التي تطرأ على العقار لا يمنع حق الجهة المختصة المحفوظ بموجب المادة الخامسة والعشرون من ذات النظام في إتخاذ الإجراءات اللازمة من تلقاء نفسها لتحديث بيانات السجل العقاري بإضافة أي تغيير مرخص به على عقار قائم على الطبيعة غير مثبت في السجل، مع إشعار ذوى الشأن بالتحديثات التي تمت في السجل العقاري.

يعتبر مكتب مستشارك من مكاتب المحاماة المتخصصة في تقديم الخدمات القانونية لقطاع العقارات في المملكة العربية السعودية سواء للأفراد أو الشركات، يعتمد المكتب على نخبة من المحامين المعتمدين من وزارة العدل، يتميزون بخبرات واسعة في صياغة عقود تملك العقارات وعقود المقاولات والبناء، وتقديم كافة الخدمات المتعلقة بالتسجيل العيني للعقار في السعودية، فضلاً عن تقديم الإستشارات القانونية في كافة المنازعات العقارية.